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重塑发展版图,中国房地产的新黄金时代
发布时间:2018年08月10日

来源:搜狐财经

 

随着各地政府不断出台调控政策,目前,全国楼市已进入了“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)时代,房地产行业发展速度逐渐放缓,对于房地产未来的走势和结局,不少人持消极态度,但按照我国城镇化的推进计划和地产行业发展规律来看,未来几十年,房地产行业仍然是我国经济的重要支柱型产业。

 

 

纵观全球,各行各业都有一个逃不开的周期规律,它不以人的意志为转移,客观存在。在所有的经济周期规律中,房地产周期称为“周期之母”。以美国为例,它的四次房地产长周期,都受宏观经济、大的经济形势影响,分别发生在一战、二战、石油危机和2008年的次贷危机。在我国,按照国务院制定的《国家人口发展规划(2016-2030年)》,我们的常驻人口城镇化率会在2030年达到70%。

 

如何理解?可以参考纳瑟姆曲线(如下图)

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曲线表明,世界城镇化发展都会经过这种类似正弦波曲线的上升过程。每个国家城镇化都要经过三个阶段,中国也不会例外。

 

第一阶段(1978-1998年)我国房地产处于初始,经济势头较为缓慢,尚处于农业社会。城镇化率从农业化的18%-30%,每年以0.5%-0.6%的缓慢速度增长。第二阶段(1998-2022年)是城镇化加速度的阶段1998年启动住房改革,实行房地产完全市场化,人口迅速往大城市聚集,城镇化率截止到2017年底,已从30%达到了58.52%,每年城镇化率以1.2-1.3%的加速度增长,最高的一年达到1.61%的增速。最终,城镇化的加速期预计将在2024年结束,城镇化水平将达到65%。

 

为什么是2024年?为什么城镇化率到65%是个天花板呢?

 

因为人口总量和城镇化率之比不支持向上发展了。根据统计局发布的数据,2017年中国总人口(不含港澳台)有13.9亿,每年净增人口在700-800万,预计到2022年达到人口的峰值14.2亿,到2023年人口拐点出现,将每年逐减30-50万人,人口呈逐年下降趋势,生活在农村和偏远地区的40、50、60后人口大于4.5亿。人口拐点和城镇化率拐点就是房地产行业的拐点。

 

2024年以后,我国将进入后城市化阶段在这个阶段,经济发展势头再次趋于平缓,这时,国家基本从以农业社会为主转型升级到以城市化消费为主的社会,进入了后城市化阶段,城镇化水平从65%提高到75%,减速发展。

 

那么等中国完成第二阶段加速度的发展后,房地产是不是就没有发展了?,房地产即使缓慢发展,它的量依然很庞大。原因有以下几点:

 

1)住宅交易量大

 

如果说在2024年前,按总人口的1个点计算进城人数,有1400万人,加改善、拆迁、棚改,住宅成交量至少13亿平米。那么在2024年后,人口减一半,700多万人进城,加改善和旧改,住宅成交量也会有7亿平米,这个量还是很大。

 

2)行业从业人员庞大

 

作为与房地产直接相关的建筑行业,从业人员有4010万人口与房地产间接从业人员接近2000万人与房地产关联产业从业人员也有3000-4000万人。直接间接从业接近1亿的人口

 

3)中国房地产周期长

 

中国房地产周期将会超过美国24年的最长周期,预计会有近30年。这是由人口基数和低城镇化率共同决定的,中国人口基数远超美国,并且中国是从农业化18%开始的城镇化率进程,远低于美国城镇化率开始的进程,注定中国的房地产周期会长于美国。

 

中国的房地产大周期要结束时分为三个阶段,第一个阶段预计在2024年,四线五线及县城完成城镇化,房价开始见顶向下;第二个阶段预计在2028年,强二线以及省会城市,完成城市化,人口趋于稳定,房价开始见顶向下;第三个阶段是都市圈,人口的持续流入,还会发展5到10年。过程中会有半年、一年的回调,但不影响大周期趋势。

 

而就目前的形式来说,即使国家不断加大力度调控楼市,放缓发展速度,房地产行业的前景也依然无限,房价也将在调控范围内稳步上升。用民建中央经济委员会副主任马光远的一句话来说:中国城市化和人口拐点不结束的时候,你任何时候回头看,房价都是低的。

 

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